这几年，咋们国家养老这个事儿，市场是越来越大。有家叫艾媒咨询的公司算了一下，说到2027年，这养老产业的市场规模，怕是要超过20万亿！乖乖，这可是个大数目。
今年开头，上头就说了，到2029年，要让养老服务到处都有，质量也要提上去，让老人家能享福。5月初，人民银行的潘功胜行长也发话，要拿出5000个亿，专门支持养老和服务消费，让银行多给这方面贷款。行家们都说，这金融上的支持一来，养老这摊子事儿就能搞出新名堂。
那现在银发经济这么火，咋个才能借着政策的东风，把养老产业搞得更好呢？那些市场化的养老院，要咋个整服务，咋个赚钱，才能带着大家一起往前走？带着这些问题，记者们可是跑了不少地方，问了不少人。
市场上的养老院，越来越多花样
“十四五”规划里头说了，到2025年，城里乡下的老人家，都要能享受到健康服务。所以这几年，各地都搞了不少国资的康养公司，用国家的钱来整合资源，往这个市场里头冲。同时，像保险公司、盖房子的、搞高科技的，也跟国有企业一起使劲，想把养老产业的结构和服务都弄得更好，养老模式也从老一套，变得花样更多了。
现在市面上的养老机构，主要有三种搞法：
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一种是公家出钱盖，私家来经营，这叫“公建民营”。到今年底，全国有60多家地方国企搞的康养集团都是这么干。比如深圳那个坪山康养中心，就是坪山区出钱建，深圳幸福健康产业公司来运营。这种有公家背景的，不差钱，政策也好，有它自己的优势。
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再一种是保险公司来推动，搞“保险+养老”。保险公司有钱，也有客户，所以他们的养老院规模扩得快。像泰康之家，到今年底，全国36个城市都有他们的点，43个项目，已经开了24家，住着差不多1.5万老人家。上海克而瑞的王秀玲经理说，保险的钱多、成本低、用得久，正好养老产业就需要这样的钱。而且保险公司能提前把客户锁定，养老院就不愁没人住。
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还有一种就是卯足了劲搞服务的，大多是民办养老院。数据显示，今年民办的占到了58%，成了养老产业里头一股大力量。记者去看了看，有些做得好的民办养老院，服务确实到位，老人家也认。
就拿椿萱茂来说，他们在北京、上海这些大城市搞了差不多30个养老项目，产品和服务都比较成熟，名气也出来了。
记者专门去北京顺义的椿萱茂和园看了看。那地方运营快四年了，大堂里头，工作人员忙得有条不紊，老人家有的喝咖啡，有的下棋打牌，影音室里还飘着音乐。图书馆、舞蹈室、健身房、健康中心，老人家都自在活动，有的还自己组织社团当“头头”。有个工作人员笑着说，一位快八十的郭阿姨，状态好得像五十多，能唱能跳，还带着舞团去比赛呢！一眼看去，真不像咱们印象里那种死气沉沉的养老院。只有进了老人住的屋子，看到那些报警器、扶手，还有护理人员，才晓得这是养老社区。椿萱茂和园这种搞法，让大家对养老院的印象都改观了，也算是这几年养老行业往高品质发展的一个代表。椿萱茂的副总陈思说，他们能做起来，靠的就是“标准化加上精细化”的运营本事。
“轻重并举”，养老模式玩出新花样
在这么多搞法里头，市场化的养老院靠“好服务”闯出了一条路。同时，“养老+地产”、“养老+医疗”、“养老+科技”这些“轻重并举”的新路子也在摸索。不管哪种搞法，“轻重并举”都是大方向，也能把那些闲着的房子地盘活。
在“养老+地产”这块，有些以前盖房子的公司，现在把手里的房子拿出来，请专业的养老团队来管，想把资产盘活，多挣点钱。椿萱茂的总经理助理刘星星说，现在市面上闲着的重资产多得很，养老产业正好能把这些资源用起来。养老机构把自己的管理经验和服务本事输出去，也是迟早的事。
咋个合作才能搞得成呢？陈思说，纯粹只出管理和咨询，不包赚不赔的轻资产模式，一开始大家可能不太接受。但这种模式肯定有市场，建议运营方少收点固定费用，多参与点未来的收益分成，跟有资产那方绑到一起。运营方能盘活资产，赚服务的钱；有资产那方也能让资产增值，各取所需。
在“养老+医疗”这块，好多民营养老机构也在想法子把医疗和养老结合起来。比如复星康养，他们背后有复星集团的医药、医疗、保险、旅游资源，搞了个“医药+医疗+保险+康养+文旅”一条龙。他们现在有18家医院，6500多张床位，康养床位超过1.1万张。椿萱茂在苏州也开了护理院，专门照顾那些长期卧床、需要临终关怀的老人家。
更关键的是，现在护理人才缺口大，“养老+科技”就成了个好帮手，以后智慧养老就得靠它。前阵子开了个会，好几家上市公司和研究机构一起，要搞个康养机器人平台。像傅利叶智能这些搞机器人的公司也说要多往康养这边发展。北京安馨康养的鄂俊宇董事长说，“养老+科技”肯定是趋势，但搞科技的得真懂养老需要啥。以后不管是机器人还是智能设备，都能帮上忙，但产业和科技得好好配合才行。
入住率不高，回本慢，咋个破局？
养老这行当，看着前景好，但还在成长期，难关也不少。
记者了解到，现在市场化养老院平均入住率也就40%左右。就算做得再好的养老院，从投钱进去到不亏本，也得好几年。要是没有稳定的钱进来，或者主业不给力，一般机构很难撑下去。
椿萱茂的陈思说，大家都说这行不赚钱，主要是投资回收期太长。一个项目，一般要三五年才能把入住率做到60%以上，才能稳定赚钱。
为啥入住爬得慢？陈思觉得，还是因为市场刚起步，大家的观念还没转过来，好多人没把养老院当成一个必须的选择。她估摸着，这情况可能五年后会有变化，等到“65后”、“70后”老了，真要面对养老问题了，市场需求才会更清楚。
除了钱紧张、市场培育期长，缺人也是个大问题。到今年底，咱们国家60岁以上的老人超过3个亿，里头起码有4000万是生活不能自理或者半自理的，对专业服务的需求大得很，但干这行的人太少了。
简单说，虽然养老服务能力在提高，但投入大、周期长、缺人才这些问题，还是卡着脖子。所以，政策支持和模式创新就成了关键。
政策上，今年民政部等12个部门一起发了个文件，专门说要加强养老服务人才队伍建设，从招人、培养人到留住人，都提了办法。各地也为了培养人才，给了不少好政策。好些省份都给新入职的养老护理员发培训补助和入职奖励，像山西，新来的能拿到3万到6万的一次性奖励。
财政金融支持方面，今年央行等九部门也发了文件，要金融支持养老事业。各地还通过“公建民营”、长期运营合同、运营补贴这些法子，降低企业前期的投入门槛，吸引更多社会上的钱进来。克而瑞的王秀玲觉得，以后各地还可以加快推广长期护理险，深化医养结合，在土地和税收上多给支持，帮着解决产业发展的难题。
已经有人开始破局了。养老机构不再只守着院子，开始把服务往社区和家里头送，这样运营更灵活，回本也快些。椿萱茂的刘星星说，他们公司现在主要从三个方面搞居家和社区服务：一是线上用智能设备远程看着，有异常就报警；二是让机构周边的老人来店里享受洗澡、短期住这些服务；三是上门服务，比如照顾人、陪着看病。椿萱茂今年把“居家智慧康养”当成重点，要把居家服务和智能化结合起来。
随着服务模式越来越多，政策越来越好，有经验的团队也更专心提高服务能力，整个产业也往专业化、长期化走了，越来越多的钱也开始往里头涌。陈思说，虽然养老还是个新产业，挑战不少，但确实感觉到，现在愿意投钱、愿意认真做养老的人越来越多了。
REITs来了，给钱找了个“出口”
钱进来了，也得有退出的门路。养老REITs政策一出来，这“退”的一环就算补上了，让社会资本能更放心地长期投进来。
去年底，民政部等24个部门发文，明确说支持把养老设施也纳到基础设施REITs里头去发行。
清华大学五道口金融学院的魏晨阳研究员说，养老REITs有三个好处：一是能盘活现有的养老院，把钱拿出来盖新的；二是能提高运营效率和服务质量；三是能多条路子找钱，吸引社会资本进来，减轻财政压力。这不光能优化资源，还能推动产业从重资产往轻资产转，从粗放管理往专业运营转。
魏晨阳还说，在美国，养老REITs已经是第五大类REITs资产了。中国搞养老REITs，正好赶上人口老龄化和盘活资产两大趋势，以后市场大得很。
干这行的人先感觉到了变化。陈思说，有了明确的退出渠道，这几年，愿意投养老项目的企业多了，像国家开发银行这些金融机构也开始给养老产业提供资金支持。
不过，能符合REITs要求的养老项目还不多。一方面，用重资产模式搞养老的主要是些保险公司；另一方面，REITs对项目规模、收益稳定性和管理规范性要求高，市面上真正达标的还很少。
上海易居房地产研究院的严跃进副院长认为，以后盘活存量资产可能会成为养老REITs的重要来源。有些房企或者地方国企，已经开始把以前的产业园、长租公寓改造成专业养老设施，请成熟的养老团队来运营。这既给投钱的找了退出路子，也帮运营方拓展了市场。
养老产业，正在从“零敲碎打”变成系统地“建生态”。啥叫“建生态”？核心就是把“投钱、融资、管理、退出”这几个环节都打通，让产业自己能造血，良性循环。投钱这边，保险公司、地产商、科技公司、国企都抢着进来；融资这边，政策性金融、银行贷款这些渠道也多了；管理上，“保险+养老”、“公建民营”、“轻资产输出”各种模式都有；退出机制上，REITs也打开了通道。
可以想见，随着银发经济政策越来越给力，养老产业的路子会越来越清楚。将来，不光是市场化的养老机构能让更多老人家享受到有品质的养老服务，还得有更多人想出更多法子，让大家都能“安享晚年”，帮着养老事业从“提供服务”迈向“构建生态”的新阶段。